万科发布2015年报:历史上最好的一年北京二中通州分校划片北京二中通州分校地址北京二中通州分校好吗

来源:互联网新闻 时间:2019-04-21 19:31

销售金额创行业历史新高;物业合同面积翻倍,跟投机制威力初显

万科今日公布2015年年度报告。2015年,万科实现销售面积2067.1万平方米,销售金额2614.7亿元,同比分别增长14.3%和20.7%。在全国商品房市场的占有率进一步上升至3%。无论销售金额还是市场占有率,都创造了行业有史以来的新纪录。

由于结算滞后于销售,2015年万科实现营业收入人民币1955.5亿元,同比增长33.6%;实现净利润181.2亿元,同比增长15.1%;收入与利润增速均明显高于2014年。万科2015年的营业收入,已经超过了上一次世界五百强企业的门槛。如果这次万科成功晋级,世界五百强名单将在阔别十年后,再一次出现专业住宅企业的身影。

但很快,可能万科也不再是纯粹的住宅公司。万科于2014年提出以“城市配套服务商”为转型方向,经过一年的努力,新业务终于在2015年开花结果。万科物流地产在2015年开展了项目获取、开发建设和资产管理全流程业务,实现了从0到1的突破。而万科物业则开始大规模承接非万科开发的项目,包括非住宅项目,合同面积在一年内增长了一倍多。

这可能是万科历史上最好的一年。不仅传统业务再上巅峰,新业务也初步有成;不仅房子卖得好,营销费用率还实现了大幅下降。更令人惊喜的是,在土地市场出现明显过热、地王频出的情况下,万科不仅买到了足够的土地,而且没有一块是“面粉贵过面包”的高价地。

万科同日公布了2015年度分红派息预案,将提交股东大会审议。2015年,万科在连续两年大幅提高分红派息力度的基础上进一步提升,每10股派送人民币7.2元(含税)现金股息,现金分红占净利润的比例由2014年的35.05%提升至43.87%。

传统业务稳健增长,拿地理性“不当地王”

2015年,万科房地产项目的结算面积为1704.6万平米,同比增长35.4%,结算收入人民币1902.1亿元,同比增长32.5%。同期,万科还有1840.9万平米的已售未结资源,合同金额合计约2150.5亿元,较2014年末分别增长了10.2%和10.5%。万科传统业务继续保持着良好的增长。由于2015年结算的很多都是2014年市场调整期内卖出的房子,万科的这一业绩应该超出了之前市场的普遍预期。

万科在年报中表示:万科重点关注的14个大中城市(北京、上海、深圳、广州、天津、沈阳、杭州、南京、成都、武汉、东莞、佛山、无锡、苏州),住宅成交面积明显回升,新房成交总体上超过供应。但除了部分主要城市以外,全国其他地区依然面临较大的去库存压力。而万科早就确立了在传统住宅业务上坚持聚焦发达城市圈的策略。这使得万科抓住了主要城市市场好转的机会,2015年销售金额增长20.7%。万科总裁郁亮认为:“公司对房地产白银时代的判断被证明是正确的,聚焦白银时代重点市场的战略,保证了万科主营业务的稳健增长”。

2015年,各类城市房屋及土地市场进一步分化。对开发商来说,这是喜忧参半也进退维谷的一年。三四线城市地价便宜,但房屋市场仍在去库存,不敢买太多的地;一二线城市房屋市场回暖,但土地市场竞争激烈,地价大幅上涨,个别城市地王频出,不买地则可能被挤出市场,买地则可能面对巨大投资风险。但万科在2015年似乎并未受此困扰,不仅买到了足够的地,不仅主要在一二线城市买地,而且价格也非常合理。全年万科新增项目的全口径建筑面积为2201万平米,相当于全年销售面积的106%;全口径地价款1090亿元,约占全年销售金额的41.7%。

万科高级副总裁谭华杰表示:“在土地市场冷热不均,局部城市土地市场明显过热的不利情况下,万科不仅买到了基本足够的土地,而且严控拿地成本,重点关注存量土地市场的机会。2015年没有拿下一个高风险项目,也没有一个面粉贵过面包的地王项目”。

万科2015年在项目发展上的成功,与其在2014年开始推行的项目跟投制度紧密相关。由于项目团队、城市公司及区域管理层必须强制跟投新获取的项目,如果投资失败,跟投员工将承受巨大损失。从此万科的经营团队在投资上变得格外谨慎,同时竭尽全力去寻觅价格合理的投资机会,包括二手地、合作开发,甚至是购买烂尾楼、在建工程。2015年项目发展的成功,反映出万科团队在压力之下,这方面的能力有了进一步的显著提升。

“有质量的增长”

跟投制度对万科经营质量的提升,不仅表现在买地这一个方面。据万科透露,实行跟投制度后,其项目开盘认购率增长4个百分点,开盘周期缩短近5个月,首次开盘的毛利率增长6个百分点。同时,尽管2015年万科销售金额大幅增长,但总营销费用不升反降,营销费用率大幅降低。2015年,万科全年的销售费用为41.4亿元,占销售金额的比例为1.58%,较2014年下降0.52个百分点。

管理费用方面,尽管表面上看,万科2015年管理费用占销售金额比例为1.81%,与2014年持平,但实际上,万科2015年在新业务方面投入了大量人力,必然产生相应的管理费用,但这些业务并不能在当年马上体现大量的销售收入。因此如果只看传统业务的话,万科的管理费用率也必然出现了明显的下降。

在财务费用方面,万科2015年成功发行了5年期50亿元公司债,30亿元中期票据,利率分别仅为3.5%和3.78%。截至2015年末,万科有息负债中,低融资成本债券的占比由上期末的16.83%大幅提高至25.18%。

费用管理能力的提升,带来了回报率的改善。尽管2015年结算的很多都是2014年市场调整期售出的房屋,但万科2015年的全面摊薄净资产收益率为18.09%,较2014年上升了0.23个百分点。

万科也保持了现金流的稳健和资产负债表的平衡。2015年,万科再次实现了销售回款率超90%,实现经营性现金流净流入160.5亿元。万科2015年净负债率(有息负债减去货币资金除以净资产)为19.3%,继续保持在行业较低水平。

毫无疑问,经营的质量首先是产品和服务的质量。郁亮认为:“万科对传统住宅业务的定位是三好住宅,好房子,好服务,好社区,因此管理团队的效益,不能仅仅是财务数字,最终还是要体现在让客户满意这一出发点上。”万科在2015年继续强化以“实测实量、交付评估、客户验房指引表”为核心的质量管控。客户满意度在三个维度上都得到了提升。

2015年,万科完成绿色建筑面积1406.5万平米,同比增长60%。在2015年开工面积中,工业化应用比例达到81%。在工业化助力下,工程质量得到进一步提高。新开工的主流产品中,预制构件、装配式内墙、内外墙免抹灰等三项工业化应用的比例分别达到39%、100%和100%,完成了之间设定的三年目标。

郁亮表示:“客户满意最后都会体现在品牌价值上,这一点在房地产白银时代至关重要。任何时候都不能透支客户对万科品牌的信任,万科依然追求的是有质量的增长”。

“城市配套服务商”的看点:物流地产和物业服务

万科管理层在年报中介绍了2015年在物流地产和物业服务上的进展和突破。年报显示,万科在2015年成立了万科物流地产发展有限公司,在当年就实现了从0到1的突破。开展了项目获取、开发建设和资产管理的全流程业务。截至2015年底,万科已进驻、拟进驻22个城市,已获取、拟获取项目29个,总建筑面积达300万平方米。这一规模,已经进入了物流地产行业的前几名。

万科物流地产以“聚焦大客户,聚焦重点城市,主打高标库产品”为发展战略,在万科深耕多年的城市全方位拓展一手招拍挂市场,二手项目收购等多种渠道。通过战略合作,并购等多种方式,实现了快速发展,初步形成了以核心城市群为基础的网络化布局。万科遍布全国的经营团队为物流地产业务开拓提供了良好的基础,而万科的集团集中采购资源,也保证了开工、建设的质量和速度。万科表示,“已经与电商、高端制造、现代批发零售、第三方物流、快递快运等行业中的领先企业建立广泛联系。”,“万科将继续探索在资管、配套、产业链上下游等环节为客户提供价值,增强客户黏性”。

而在物业服务方面,万科物业今年最大的亮点在于主动拓展了377个非万科开发的住宅项目,一年之内合同面积翻了一倍有余。2015年,万科物业服务实现主营业务收入29.7亿元,同比增长49.4%。物业服务营业利润率17.4%,较2014年上升4.1个百分点。物业服务覆盖国内64个大中城市,合同管理面积达2.1亿平方米,同比增长107.8%。

  谭华杰表示:“物业服务一直是万科品牌的重要组成部分,万科的三好住宅里面,好服务和好社区都跟万科物业的努力不可分。而客户需求也正在从保洁维修、安保等专业服务扩展至食堂、健身、托儿、洗衣等社区配套,以及家政、房屋托管、租售乃至在移动互联网时代下新兴的汽车分时共享、技能共享、社区金融等本地生活增值服务。。”万科的主动拓展,正是因为看好物业服务这一城市生活的“入口”型市场的未来发展。

物流地产和物业服务,作为万科“城市配套服务商”转型战略中两个较为明确的业务板块,正逐渐浮出水面。

国际化和金融化留下巨大想象空间

2015年,万科继续在国际市场上拓展版图。截至2015年底,万科已经进入了旧金山、香港、新加坡、纽约、伦敦等5个海外城市。2015年公司销售业绩中,海外项目贡献销售面积2.8万平米,贡献销售收入28.8亿元。2015年,万科在纽约新增3个项目,在香港新增1个项目,在伦敦新增2组项目。

万科认为,其海外业务目前的意义在于学习海外成熟市场多元化的商业模式,将国外成熟的产品和服务带回国内,同时打通国内外客户资源,树立万科在海外市场的口碑。在开展具体业务时,公司倾向于选择具有长期投资价值的核心城市核心地段,与国际优质开发企业、金融机构及中介服务机构建立战略合作关系。

2015年,万科还在地产金融化上取得了进展。以前海万科企业公馆为投资标的的鹏华前海万科REITs成为国内首只公募REITs,相关金融产品的推出,有助于公司盘活存量资源,提高资金利用效率。

谭华杰表示:“在房地产金融领域,中国也还处于充满想象力的起步阶段。美国REITs市场在1980年代后出现爆发式增长,截至2015年底总市值达9390亿美元,是1985年的122倍。1972-2015年,美国权益型REITs的复合年均收益率为12%,而同期纳斯达克和道琼斯工业平均指数年化收益分别为8.86%和6.99%。中国未来的可证券化资产规模将明显超过美国,这是一片巨大的、尚未开垦的处女地。”

万科在年报中还强调,2015年 万科“良好的资本市场信用继续获得国际权威评级机构的认可”,标准普尔、惠誉维持了万科BBB+的长期企业信用评级,而穆迪则将万科的信用评级由Baa2上调至Baa1,评级展望均为稳定。

郁亮表示,“国际评级机构的认可,体现了国际资本市场的对万科的信心。这再一次体现了万科的品牌价值是来之不易,难能可贵的重要资产。”

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